不動産売買・コンサルティング 第28回｜セットバックとは？道路幅員と土地利用の注意点

土地を購入するとき、前面道路の幅員が4m未満の場合に「セットバック」という言葉を目にすることがあります。セットバックとは、建築基準法上の道路として扱われる一定の幅員4m未満の道路に接する敷地で、建築や建替えを行う際に、道路境界線を後退させることです。

代表的なのが、建築基準法第42条第2項に定める道路、いわゆる「2項道路」です。原則として道路の中心線から両側に2mずつ確保し、将来的に4mの道路幅員となるよう後退します。道路の反対側が川や崖などの場合には、後退方法が異なることもあるため、個別の確認が必要です。

注意したいのは、セットバック部分も登記上の土地面積に含まれている場合があることです。例えば、土地全体では十分な広さがあっても、セットバックが必要になると、その部分には建物や門、塀などを設けることができず、実際に利用できる敷地が小さくなります。建物の配置や駐車スペース、外構計画にも影響するため、購入前に後退する範囲を把握しておくことが大切です。

また、道路の中心線がどこになるのかは、現地を見ただけでは判断できない場合があります。道路台帳や指定図、過去の測量資料などを確認し、必要に応じて行政窓口や専門家へ確認します。既存のブロック塀や擁壁、門柱などが後退部分にある場合は、建替え時に撤去や移設が必要になることもあります。

土地の価格が魅力的でも、セットバックによって有効に使える面積が減ったり、外構工事などの費用が増えたりすることがあります。土地購入では、表示されている面積だけでなく、道路条件と実際に利用できる範囲を確認することが重要です。

株式会社Land view（ランドビュー）では、四国中央市を拠点に、新居浜市・観音寺市・三豊市・高松市周辺まで、不動産売買・コンサルティングのご相談をお受けしています。セットバックの有無や道路幅員、建築計画への影響を一つずつ整理し、購入前の確認を進めていきます。

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